不动产登记实践中，人民法院判决房屋买卖合同无效或被撤销的案件屡有发生。当事人往往单方面持法院生效裁判文书，向登记机构申请恢复登记到自己名下。这种情况下，不动产登记机构能否依据合同无效或被撤销的生效判决，将不动产恢复到原所有权人名下？这里从具体案例分析。
2019年2月，某市某区人民法院判决陈作为尚、的代理人与你于2016年4月28日签订的房屋买卖合同无效。2019年9月，尚某某以不动产登记机构为第三人尤某某出具房屋所有权证的依据已不存在，应予撤销为由，将不动产登记机构诉至法院，要求撤销并恢复涉案房屋所有权证。登记到原告商某某名下。
一、二审人民法院经审理认为，虽然原不动产登记机构在受理符合规定形式要件的材料后，为涉案房屋办理了转移登记，但房屋买卖合同作为转移登记最重要的材料，被人民法院生效判决确认无效。因此，涉案房屋转移登记的主要证据不足，不动产登记机构决定撤销尤某某出具的房屋所有权证，对涉案房屋进行重新登记。
在某市的几起类似案件中，不动产登记基础材料被认定无效时，人民法院无一例外地依据《行政诉讼法》第七十条第一款的规定，以登记机构办理转移登记的主要证据不足为由，决定撤销不动产登记。那么，根据房屋买卖合同无效或被撤销的生效判决，登记机构如何重新登记？
首先，房屋买卖合同的无效或解除并不一定导致房屋的返还。
买卖合同是债权关系，登记是产权转移的标志。撤销债权买卖关系不能直接导致物权的返还。根据《民法典》第一百五十七条的相关规定，无效合同的法律后果有三种。首先是返还财产，即双方的财产状况应恢复到民事法律行为实施前的状态。二是折价补偿。财产不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。三是赔偿损失，有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失；各方都有过错的，应当承担各自的责任。
具体到上述案例，无效房屋买卖合同的后果原则上是购房人退房，原产权人返还购房款及相应的利息损失。然而，也可能有例外。如第三人已将涉案房产转卖给他人，他人已签订购房合同并实际入住。此时，虽然之前的房屋买卖合同被确认无效，但房屋的实际所有人不负责返还。另外，如果涉案房屋已经装修，也会影响到是否退房或者返还价款的计算。所有这些可能出现的情况都是登记机关无法控制的。
其次，即使返还财产是买卖合同无效或撤销的应有之义，登记机构也不能依申请恢复登记。
实践中，登记簿上的权利人通常不配合登记机构，也不出具同意将涉案房屋恢复到原产权人名下的书面意见。房屋原所有权人以买卖合同无效或被撤销的判决单方面向登记机构申请恢复其姓名登记的情况较为常见。
根据《不动产登记暂行条例》第十四条规定，当事人可以单方申请更正或者异议登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条规定，权利人申请更正登记的，应当提交不动产权属证书、证明登记确有错误的材料以及其他必要的材料；利害关系人申请更正登记的，应当提交利害关系人材料、证明不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要的材料。上述情形不符合转移登记的实体和程序规定，也不符合提交登记簿载明的权利人书面同意的条件，因此登记机构不能根据更正登记恢复原产权人姓名。
第三，注册机构不能依职权恢复注册。
根据《不动产暂行条例实施细则》第八十一条规定，不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项有错误的，应当在三十个工作日内通知当事人补正；当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日内依法更正。房屋原所有权人向登记机构提起合同无效或判决撤销的，原登记的基本文件确实无效，当时登记的主要基本申请材料缺失，登记行为的主要证据不足，登记确有错误。如前所述，此时是否需要退房，登记机构无法对相关民事法律关系和事实进行审查清楚。如果贸然主动恢复注册，可能会不当干预市场关系，损害利害关系人的利益，从而造成赔偿。
最后，人民法院出具协助执行通知书，委托其恢复登记的，登记机构可以直接办理。
《民事诉讼法》第二百三十六条规定，发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒不履行的，另一方可以向人民法院申请执行，也可以由法官移送被执行人执行。
具体到本案，当房屋原所有权人无法自行申请恢复房屋登记，向法院申请强制执行，人民法院向登记机构送达协助执行通知书，委托登记机构将涉案房屋恢复到原所有权人尚某某名下时，登记机构在对法律文书的真实性、送达程序的合法性以及法院生效判决确定的权利归属进行核对后，可以直接办理相应的登记。
目前，在房屋买卖合同无效或被撤销的情况下，启动、申请、依职权、委托三种方式中，由人民法院委托登记机构风险最低，也可以减少当事人的重复申诉。笔者建议登记机关可以建议和引导当事人请求人民法院出具协助执行通知书或者诉请法院判决撤销原转移登记。
